I read with interest an article about Property Market Outlook in Malaysia and "Do and Don't when buy property in Malaysia" that appears in Nanyang Press on 13/06/2008. The articles are taken from a key note speech made by the speakers during the Mapex 2008 seminar. As I have no time to translate the articles, I just present that the excerpt in Mandarin .........Happy Reading
何振顺研究私人有限公司董事何振顺－“地产：金地段，怎么判断？”
何振顺指出:“虽然一些国家受到影响，不过从大马的汽车销量数据上涨、2008年第一季取得7.1％的经济增长、原棕油价格及橡胶价格上涨，使到园主有更多的资金注入等，预料大马今年的产业市场还处在不错的水平。”
他援引之前的报道称，美林以及里昂信贷公司（CLSA）在亚洲产业领域集合大量的投资资金，这也显示了他们对亚洲经济的信心。 因此，他认为，大马今年的产业还有继续增值的空间，且不会有波动。同时，他也驳斥了大马高档产业市场存有“泡沫”的说法。” “有者认为大马的高档市场存有泡沫，但它可能只是一种迹象，我们并不能证实。”
何振顺讲解了巴生谷内的产业增长范围，并推荐所谓的“区位重心”（locational center-of-gravity）。 巴生谷续成第一发展区 他表示，巴生谷会继续成为大马第一发展区，因为它的发展与全球的都市化趋势是一致的。 “
在最新的房价索引指出，吉隆坡的资本增值率为第一，槟城位于第二，而雪州位于第三” “八打灵新市已被遴选为巴生谷未来的中心，因为它能通往其它巴生谷的区域。这一区虽没有最高的房地产价，但在十五公里内已涵盖95％的医院及医疗中心。” 在2007年里，金三角毫无疑问成为发展最为迅速的地区，它的价值在两年内增加一倍。 他建议，鉴于金三角以及满家乐是巴生谷的热点，因此，可多关注离八打灵市十五公里内的第一期建筑。
金房地产仲介行董事黄用心－“房产：看房子，怎么看？”
金房地产仲介行董事黄用心 先查询发展商背景 黄用心指出，民众在购买房子时，应多花时间实地研究及考察、了解了发展商的背景以及工程，而不是轻信朋友或广告就冲动地作出购屋的决定。 “很多人一辈子省下的钱就用来买房子，但买房子不像在巴刹买菜，它需要花时间、精神进行研究。产业发展商都有陈列室，购屋者不妨实地了解。此外，购屋者也不要轻信朋友或广告，冲动地作出购屋的决定。”
每个购屋者在购置产业时都有不同的理念，因此，黄用心建议购屋者在购置产业前，须清楚知道本身购置产业的出发点。若购屋者的出发点并非居住，那么就得考虑产业的流动性。 “不论购买任何产业，都须考虑到它的土地产权形式是属于永久或非永久地契。” 他解释：“你必须清楚明白，任何租赁产业若要转手都需要一段较长的时期，而永久地契产业的转手时间可能仅需3至4个月。若忽略这点，未来脱售产业就可能面临问题。” 他建议，若购屋者是寻找增值的产业，可购买店铺、独立洋房以及排屋。 “一般上排屋的回酬不会太高，约2％至3％或低于这水平。虽然独立洋房以及排屋的租金回酬不太高，但却有不俗的资本增值。”
他亦透露，购屋者除了可透过发展商购置产业外，也能透过拍卖购置产业。 “市场上有不少产业是买家无法偿还贷款，银行就会透过拍卖师拍卖产业。有些产业地点不错，且比市价低20％至30％，这可能是个好机会。” 他再次提醒民众，在购置拍卖产业时，购屋者一定要先透过各种管道，了解以及探讨产业的细节。
亿达法务办事处的陈佐彬律师－“法律：那些约，怎么签？
亿达法务办事处的陈佐彬律师 了解合约及法律文件 陈佐彬律师提醒购屋者，必须了解所签署的合约以及法律文件上应注意的事项。 目前，购屋者向发展商购屋有两种形式，即先售后建以及先建后售的形式。 陈佐彬指出，根据先售后建的形式，缺陷责任期从之前的18个月变成24个月，这加强了购屋者的权益。 委托者将以信托保管者的身份，保存产业买价的5％，并确保24个月内一切完成无缺。 “消费者在购屋时，有部分的钱是交给律师管理。譬如，购买10万令吉的房子，其中5％的资金是由委托的律师保管。
当发展商在24个月后呈交房子时，买家得知房子出现裂痕或不满的地方，可要求发展商维修缺陷，事后再依据程序向委托的律师索回修理经费。” 另外，在先建后售的形式下，他称，买家只需交还产业买价的10％，其余的90％将在房屋竣工与移交后缴付。 陈佐彬说：“这个形式对买家来说会更有保障，因为它能排除发展中途荒废或停工的风险。” 不过，他透露，在先建后售的形式下的缺陷责任期也是24个月，不同在于，这个形式并没有5％的资金被委托律师扣留或保存，而是直接对发展商。 “在这形式下，若买家得知建筑物缺陷，可向发展商投诉，发展商有责任修理缺陷。若发展商不肯，买家能在自己修理后，向发展商索回修理经费。因此，这形式是直接对发展商。”
超越节息（马）有限公司高级节息顾问王千岚－“房款：房贷重，怎么减轻？”
超越节息高级节息顾问王千岚 谨慎选择贷款配套 王千岚指出，大马部分人都没有谨慎选择贷款配套，而是在事后才打算以后如何处理贷款。 “贷款人签署了合约后才发现到合约的限制或罚款，变成贷款人在完全不晓得自己的权利之下，签署了一份不公平的合约。”
他说：“大马的贷款出现不透明的问题，因为大马的金融机构内缺乏两项保护贷款人的法律，分别是（一）抵押-稽查法令（Mortgage-Audit Act）、（二）不公正合约条款法令（Unfair Contract Term Act）。” “在美国存有抵押-稽查法令，而超越节息（马）有限公司用9年向有关当局争取上述两个法令，但最终还是没有结果。因此，现在只能透过教育方式唤醒贷款人对贷款的保障。” 他表示，该公司至今仍不断向有关当局争取其法令，但若成功争取，一切还有赖于有关当局的执行力。 因此，王千岚建议，购屋者在购置产业前，须在产业价值以及贷款配套进行考量。 “产业价值包括产业的增值率以及竣工率。贷款配套内存有陷阱与误导（意味着消费者将钱置放在错误的地方，省不到应省下的利息），因此，购屋者需透过专业人士的指导，以避免进入这些误区。” 至于购屋者可以如何节息呢？王千岚建议，（一）购屋者可向贷方（银行）降低利率或转换银行拿到低利率贷款、（二）部分提前还款以达到真正节息的方案。
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